10ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ИНЫХ ДОГОВОРОВ, ЗАКЛЮЧАЕМЫХ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

 

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данные правоотношения, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее по тексту Закон). Настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 9 ст. 4 настоящего Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Защита прав потребителей по настоящему Федеральному закону производится в соответствии со ст. ст. 6-10 Закона.

Ответственность Застройщика перед участником долевого строительства устанавливается ч. 2. ст. 6 Закона. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере.

Зачастую Застройщики, заключив договора долевого участия в строительстве, не вводят объекты в эксплуатацию в предусмотренные договором сроки и как следствие не передают объекты долевого участия в строительстве (квартиры) участникам долевого строительства. При этом в соответствии с ч. 3 вышеуказанной статьи предлагают согласовать новые сроки передачи квартир участникам долевого строительства. Следует отметить, что согласование новых сроков передачи квартир участникам долевого строительства является правом, а не обязанностью потребителя. При отсутствии оснований, существенно влияющих на срок передачи квартиры участнику долевого строительства (обстоятельства форс-мажор), участник долевого строительства (потребитель) вправе не согласовывать новые сроки передачи ему квартиры и взыскать с Застройщика законную неустойку в размере 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки передачи квартиры.

При поступлении в адрес участника долевого строительства уведомления о готовности передать объект долевого участия в строительстве участник долевого строительства обязан в течение семи рабочих дней, если иной срок не установлен договором, приступить к приемке объекта недвижимости, однако, в случае если в результате осмотра объекта, подлежащего передаче, будут выявлены строительные недостатки, участник долевого строительства имеет право не подписывать приемо-передаточный акт, письменно уведомив Застройщика о выявленных недостатках и об отказе в подписании акта приема-передачи до момента фактического устранения всех перечисленных недостатков.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от Застройщика:

  •  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  •  соразмерного уменьшения цены договора;
  •  возмещения своих расходов на устранение недостатков.

11Если Застройщик в добровольном порядке не исполнит требования участника долевого строительства, то при разрешении спора в судебном порядке участник долевого строительства (как потребитель) вправе кроме вышеприведенных требований взыскать с Застройщика неустойку (пени) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей».

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Закона.

Зачастую после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства выясняется, что переданный объект фактически не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре долевого участия в строительстве (площадь объекта либо его частей не соответствует площади, указанной в договоре (в основном, отклонения бывают в сторону уменьшения)). В таком случае Застройщик обязан произвести перерасчет цены договора исходя из реальной площади объекта долевого участия в строительстве, т. к. в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект в соответствии с проектной документацией. В случае отказа Застройщика произвести перерасчет участник долевого строительства имеет право обратиться с иском в суд.

Следует помнить, что гарантийный срок на объекты недвижимости в соответствии с ГК РФ составляет 5 лет, в случае выявления строительных недостатков в течение гарантийного срока потребитель может потребовать от Застройщика их безвозмездного устранения.

В соответствии с правоприменительной практикой Верховного суда Российской Федерации положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. применяются к договорам: подряда, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др., в случае если на гражданина возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.